DR. SCHÄFFLER REAL ESTATE VALUATION GROUP - INTERNATIONAL REAL ESTATE VALUATION
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IAS 16 und IAS 40

Grundlagen und Umsetzung der IAS/IFRS

  • Nicht börsennotierten Unternehmen sollen Abschlüsse nach IAS vorgeschrieben oder erlaubt werden
  • Seit 2001 liegt ein entsprechender Entwurf beim Justizministerium vor
  • IASC: International Accounting Standards Committee (alte Bezeichnung)
  • IASB: International Accounting Standards Board (neue Bezeichnung)

Immobilien in der Bilanz nach IAS

  • IAS 16 Immobilien, welche der Produktion, dem Warenabsatz oder Verwaltungszwecken dienen, sind in dem Bilanzposten „Property, Plant and Equipment“ (Sachanlagen) aufzuführen.
  • IAS 36 Impairment of Assets (Wertminderung von Vermögenswerten)
  • IAS 40 „Investment Property“ (als Finanzinvestition gehaltene Grundstücke und Gebäude)

Fair Value in der Immobilienbranche

  • Offenlegung des Marktwertes eines Immobilienportfolios (Fair Value), welches durch einen externen Wertermittlungsexperten zu ermitteln ist.
  • Führt eine Immobiliengesellschaft Bücher nach IAS 40, so können die periodischen Wertänderungen des Portfolios über die Erfolgsrechnung verbucht werden.

Details des Marktwerts

  • Preis, der in der Interaktion von Käufer und Verkäufer am wahrscheinlichsten zustande kommt (IAS 40.35)
  • Sachverständige Parteien (reasonably informed, IAS 40.34)
  • Transaktionsbereite Parteien (willing IAS 40.34)
  • Marktverhältnisse am Bewertungsstichtag (IAS 40.31)
  • Ausschluss von Transaktionskosten (IAS 40.30)
  • Ausschluss von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen (IAS 40.29)

Quelle: IVSC International Valuation Standards Seventh Edition 2005, International Financial Reporting Standards, 2003, IDW Verlag GmbH

Discounted Cash Flow Methode (DCF)

Die Discounted Cash-Flow-Verfahren (DCF) sind Methoden zur Bewertung von Unternehmen, ganzen Projekten oder Teilprojekten. Als Verfahren der Unternehmensbewertung gehören sie zum Gebiet der Finanzierung und der Wirtschaftsprüfung (Betriebswirtschaft). Wichtige Anwendungen finden sich bei der Bewertung mietvertraglicher Regelungen mit Overrent oder Underrent. Die DCF-Verfahren bestimmen die zukünftigen Zahlungsüberschüsse (auch Cashflow, Zahlungsstrom) und diskontieren sie mit Hilfe von Kapitalkosten auf den Bewertungsstichtag. Dabei werden zu zahlende Steuern (Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer) mit in die Bewertung einbezogen. Der so ermittelte Barwert oder auch Kapitalwert ist der diskontierte Cash Flow. Typischerweise wird der Zahlungsüberschuss in zwei Phasen unterteilt; die erste Phase währt 5-15 Jahre, in der zweiten Phase wird entweder ein gesondert zu ermittelnder Restwert oder eine ewige Rente angenommen. Die Kapitalkosten werden in der Praxis sehr häufig mit Hilfe eines Kapitalmarktmodels (CAPM) ermittelt. Je nach verwendeter Steuer entsteht ein Finanzierungseffekt, der sich in verschiedenen DCF-Verfahren niederschlägt (so sind bei der Körperschaftsteuer Zinszahlungen abzugsfähig, was zu einem Fremdfinanzierungsvorteil führt).